27/01/2023
15:01:47
Se você quer começar a investir na bolsa já deve ter se deparado com os fundos imobiliários.
Eles são uma das melhores formas de se investir em imóveis, inclusive, sem se preocupar com inquilino, IPTU, condomínio, toda burocracia e ainda recebendo grandes proventos mensais.
Se você não conhecia os esse mercado, conheça agora os fundos imobiliários e aprenda como começar a investir.
Os Fundos de Investimento Imobiliário, conhecidos por muitos investidores como “FIIs”, são uma das muitas classes de ativos de renda variável que qualquer um pode investir com pouco dinheiro.
O fundo imobiliário reúne cotistas para investir em diversos ativos do mercado imobiliário, e a melhor parte: em muitos fundos você pode se tornar cotista com menos de 10 reais e começar a receber rendimentos rápido!
Em outras palavras, ao adquirir cotas de um fundo imobiliário você se torna um dos muitos “donos” desse imóvel, recebendo rendimentos dos aluguéis que empresas e instituições pagam.
É como se você fosse dono de uma parte de um galpão logístico, por exemplo, e alugasse para empresas e instituições do mercado financeiro.
Antes de começar a de fato investir é preciso entender alguns conceitos básicos sobre como funcionam os fundos imobiliários e quais são os tipos de fundos imobiliários que existem.
Ticker é um código usado na bolsa de valores que os investidores usam para saber qual ativo eles estão negociando. É como se fosse uma abreviação do nome de um ativo específico e é um dos primeiros passos que você precisa entender antes de começar a investir em FIIs.
Você vai encontrar esse código na bolsa com 4 letras maiúsculas seguidas pelo número 11 (XXXX11), por exemplo, o código do “Fundo Invest Imobiliario FII Btg Pactual Fundo Fundos” é BCFF11 e do “Alianza Trust Renda Imobiliaria Fundo Investimento Imobiliario” é ALZR11.
Uma das coisas que mais chamam atenção daqueles novos investidores em FIIs são os rendimentos que os cotistas recebem.
A instrução 472/2008 da CVM determina que os fundos imobiliários devem distribuir pelo menos 95% do resultado financeiro líquido acumulado. Ou seja, quase todo o lucro que esses FIIs recebem provenientes dos aluguéis vai para o bolso dos cotistas.
Esses rendimentos também são chamados de dividendos e são a parte do lucro líquido que uma empresa/instituição paga ao seu acionista. O indicador do mercado financeiro que mede a quantidade de dividendos que você vai receber do fundo imobiliário é o dividend yield (DY). Ele funciona basicamente assim:
Se uma cota de um fundo imobiliário custa R$ 10,00 e ele pagou um provento de R$ 1,00 nos últimos 12 meses por cota, isso significa que o dividend yield desse fundo é de (10,00 / 1,00), ou seja, 10%.
Caso você investisse 10 mil reais nesse fundo, você teria ganho mil reais em forma de proventos.
Agora que você entendeu como que um Fii é negociado e como ele distribui seus proventos, você precisa entender como eles são categorizados, e podem ser em 3 tipos:
Também conhecidos como fundos de recebíveis, esse tipo de fundo não investe em imóveis em si, mas sim em títulos do mercado imobiliário.
Assim como você pode encontrar títulos como letras de crédito imobiliário (LCI), também pode encontrar certificados de recebíveis imobiliários (CRI), letras hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, certificados de potencial adicional de construção (CEPAC), cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC), e valores mobiliários (como ações) de emissores com atividades preponderantes permitidas aos fundos imobiliários.
Esses são os tipos de fundos que literalmente investem em imóveis e receber seus rendimentos diretamente de aluguéis.
Se você é um investidor que busca investir em fundos imobiliários focados em investimento em imóveis, esse é o tipo de fundo que você deveria ter em sua carteira.
Em cada fundo você vai encontrar imóveis diferentes, em regiões diferentes e de setores diferentes, como escritórios, galpões logísticos, hotéis, shopping centers, hospitais entre outros.
Também conhecidos como Fofs, esses são os fundos imobiliários que investem em outros fundos.
Esse Fii vai ter em sua carteira tanto fundos de papel como fundos de tijolo. Pra quem deseja uma carteira bem diversificada em fundos imobiliários, os fundos de fundos podem ser uma opção.
O investimento em fundos imobiliários tem uma série de vantagens comparada a outros tipos de investimento e que podem fazer sua renda passiva aumentar diluindo o risco do seu patrimônio. Entre as vantagens dos fundos imobiliários temos:
Muitos fundos imobiliários escolhem bons inquilinos para alugarem seus imóveis, ou seja, você não vai ser inquilino daquela pessoa chata que não vai pagar seu rendimento em dia ou que vai deteriorar o seu imóvel, você pode ter como inquilino grandes empresas e contar com gestão profissional desse fundo.
Fizemos o cálculo comparando a volatilidade do IFIX (índice de uma carteira hipotética de fundos imobiliários) e provamos que a volatilidade do IFIX desde 2013 foi bem menor do que a do Ibovespa (índice de uma carteira hipotética das ações brasileiras).
De acordo com a análise, a volatilidade do IFIX foi de 32% enquanto a do Ibovespa no mesmo período foi de 93%.
O número de investidores no mercado de fundos imobiliários vem crescendo exponencialmente desde 2016. Segue a tabela com o número de investidores em FIIs em dezembro de cada ano:
| 2016 | 89 mil |
| 2017 | 121 mil |
| 2018 | 208 mil |
| 2019 | 645 mil |
| 2020 | 1.172 milhões |
| 2021 | 1.546 milhões |
| Entre 2016 e 2021 | + 1.637% |
Dados da Anbima
Com menos de R$ 10,00 você já pode adquirir cotas de muitos fundos imobiliários listados na bolsa brasileira.
Com pouco dinheiro você já pode comprar alguns fundos imobiliários e diversificar não somente a quantidade de Fiis na sua carteira, mas principalmente a quantidade de imóveis que você será cotista, protegendo o seu patrimônio de eventuais perdas.
Ao contrário do investimento tradicional em imóveis, basta baixar o aplicativo de uma corretora, selecionar o fundo que deseja e você já pode receber proventos sem se preocupar com o excesso de burocracia desse mercado.
Com o número de investidores subindo, a liquidez se tornou ainda maior, ou seja, ficou fácil comprar e vender na hora que você quiser e sem muita burocracia.
Muitos fundos imobiliários pagam dividendos em torno de 7%, 9%, 12% e até mais do que isso, sem contar a possível valorização a longo prazo que a cota do fundo pode ter. Isso gera uma renda passiva constante e que na maior parte dos fundos é paga mensalmente para os cotistas.
Ao contrário do investimento tradicional em imóveis, onde você precisa pagar imposto de renda seguindo a tabela regressiva, os proventos recebidos dos fundos imobiliários são isentos de imposto de renda, ou seja, você não precisa pagar impostos ao governo ao receber dividendos (lembrando que ainda é preciso declarar esses rendimentos).
Com o passar do tempo tem se tornado cada vez mais simples começar a investir em fundos imobiliários, basta seguir o passo a passo para comprar as cotas de Fiis que desejar:
Se você quer me investir investindo o meu dinheiro NA PRÁTICA e colocando a minha pele em risco, tem um quadro no meu canal chamado de “Rumo ao Bilhão” onde todos os meses eu invisto meu dinheiro publicamente – confere lá 😉
Antes de entrar no mercado e comprar o seu primeiro FII, você precisa entender que existem diversos indicadores no mercado financeiro que te ajudam a analisar qual fundo imobiliário comprar e se está em um bom preço.
Carlos Martins e Flavio Cagno, gestores dos principais fundos imobiliários do país e professores da Finclass, explicam alguns desses pontos em suas aulas:
O Dividend Yield é a relação percentual entre o que você investe e o que você recebe de investimento.
Se a cota de um determinado fundo está custando R$ 100,00 e o fundo te pagou R$1,00 nesse mês, significa que o fundo tem um DY (Dividend Yield) de 1% ao mês.
É importante analisar o histórico de dividendos do fundo, assim, você entende a estabilidade desses proventos e elimina a possibilidade de comprar um fundo que paga dividendos de forma não recorrente.
O preço sobre valor patrimonial é um indicador de preço dos fundos imobiliários.
O “P” é o preço da cota de hoje, e o “VP” é o valor patrimonial por cota. Esse indicador representa o quão mais caro ou mais barato esse FII está sendo negociado na bolsa.
Quando o P/VP está abaixo de 1, significa que a empresa vale em bolsa menos do que o seu patrimônio líquido. A depender do contexto, isso pode ser uma oportunidade para o investidor, mas lembre-se que você NUNCA deve olhar para apenas um indicador isoladamente. Um fundo pode estar com um P/VP abaixo de 1 por algum problema estrutural ou até mesmo uma crise mais séria com a gestora.
Para fundos de tijolo, o P/VP não contribui para critério de escolha, pois o valor patrimonial é feito uma vez por ano, e o valor dos imóveis oscila diariamente
A concentração é um indicador que nos mostra o quão concentrado é o patrimônio desse fundo.
O ideal é que você busque fundos mais diversificados, assim, menores serão os riscos de inadimplência por parte dos inquilinos e de possíveis problemas regionais que podem atrapalhar a atratividade do fundo.
Além disso, fundos com apenas 1 imóvel estão mais suscetíveis à problemas estruturais. Imagina um fundo que tenha apenas 1 imóvel e ocorre um acidente na região que o destrói. Se esse fundo estivesse diversificado em 10 imóveis diferentes, o risco pro cotista seria infinitamente menor.
Nesse caso, a vacância pode ser dividida entre vacância física e vacância financeira.
A vacância física mede o quanto do potencial total de aluguel dos imóveis de um fundo estão deixando de ser alugados.
Se o fundo tem 1000 m2 e tem um espaço vacante de 100 m2, significa que a sua vacância é de 10%.
Já a vacância financeira mede o fluxo de caixa esperado do portfólio e o quanto ele gera de caixa atualmente.
Se o fundo tem capacidade de gerar R$ 1.000.000,00 por mês de renda, mas gera R$ 800.000,00, a taxa de vacância financeira é de 20%.
No geral, imóveis com boa localização e boa gestão, não tem uma taxa de vacância alta, justamente porque a demanda por esses imóveis é grande.
A taxa de vacância é um dos principais indicadores pra analisar fundos imobiliários, e quanto menor a vacância, mais inquilinos estão pagando o aluguel e maior será o rendimento pros cotistas.
Além disso, é importante se atentar ao histórico de vacância do fundo, e não somente a vacância atual.
A taxa de administração é um percentual anual que é cobrado para gerir o dinheiro investido. As taxas variam de fundo pra fundo, por isso, é preciso ter atenção à taxa do FII que você vai investir para saber se o investimento de fato compensa ou não.
No curto prazo, uma taxa de administração de 1% e 1,5% parecem não fazer muita diferença, mas, no longo prazo, esse 0,5% de diferença entre as taxas pode fazer sim uma baita diferença.
No geral quanto menor for a taxa, melhor pro cotista.
Imóveis bem localizados tendem a ter uma alta demanda e baixas taxas de vacância.
Pra isso, é importante entender se o seu imóvel está em uma boa localização para o seu segmento de atuação.
Um FII de Shopping, por exemplo, estaria em uma boa localização caso seu imóvel esteja perto de áreas urbanas e de alta renda, nesse caso, haveria uma demanda pelos serviços que o imóvel oferece.
O indicador de liquidez é basicamente a facilidade que você tem de vender suas cotas no mercado.
Quanto mais gente estiver negociando esse fundo imobiliário, maior será a liquidez do ativo na bolsa.
Se você busca mais facilidade na hora de vender as suas cotas, busque comprar FIIS que tenham uma maior liquidez.
Esses são apenas alguns dos indicadores mais importantes na hora de analisar um fundo imobiliário, se você quer entender melhor como investir seu patrimônio e aumentar a sua renda passiva para investir melhor e ganhar mais dinheiro, conheça a Finclass e aprenda com os melhores investidores do mundo.
Agora, você já sabe como fazer para começar a analisar e investir em boas empresas pagadoras de dividendos – caso você ainda tenha problemas com essa parte prática, não se preocupe: eu já fiz vários vídeos no meu canal ensinando você a investir do zero e com pouco dinheiro 😉
É isso primos, boa sorte na sua jornada como investidor – e antes de começar a investir, monte a sua reserva de emergência!